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    • 三四nan)叻康夭匭xin)火熱︰去(qu)庫存效果明顯 棚改刺激需求
    • 資訊類(lei)型︰城市(shi)規劃  /  發布(bu)時間︰2020-02-11  /  瀏覽︰2365 次  /  

    2018年的春節(jie)除了年夜飯、春he)淼卻(que) tong)項(xiang)目外,還有(you)一(yi)個話題成了大家(jia)討(tao)論的大熱點(dian),那就是三四nan)叱鞘shi)飛漲(zhang)的房kao)邸Wzui)近幾年,一(yi)線(xian)城市(shi)飛漲(zhang)的房kao)墼繅yi)是眾所周知的焦點(dian),但(dan)與很多(duo)人心(xin)目中(zhong)“三四nan)叱鞘shi)樓市(shi)不景(jing)氣”印象不同的是,這些城市(shi)的房地產市(shi)場似乎也在悄悄na)隆nbsp;   2017年,全國房地產銷售金額達(da)到13.37萬(wan)億(yi)元,佔(zhan)GDP比例高達(da)16.3%,比2015年提升了3.62個百分點(dian)。    而(er)在這些城市(shi)中(zhong),一(yi)線(xian)城市(shi)因為(wei)嚴(yan)格調(diao)控,市(shi)場已(yi)相(xiang)對降溫,二線(xian)城市(shi)經過一(yi)波飛速發展後,也陸續(xu)走上限購的道路。而(er)此時,三四nan)叱鞘shi)的迅猛勢頭逐(zhu)漸開(kai)始吸引眾人的眼(yan)球。    那麼三四nan)叱鞘shi)的房kao)畚wei)何出現跳躍式(shi)增長(chang)呢(ne)?人們買(mai)房的錢(qian)從(cong)哪來?哪些房企從(cong)中(zhong)受益?各房企在三四nan)叱鞘shi)有(you)著什麼樣的計劃?這種增長(chang)趨(qu)勢po)neng)維持多(duo)久?《投資shou)弒bao)》記者近日研究了相(xiang)關數據,以期對這些問(wen)題做一(yi)些解答(da)。拉動去(qu)庫存效果明顯    2017年,三四nan)叱鞘shi)房地產市(shi)場相(xiang)較于全國來說,表現如何呢(ne)?    丁祖昱曾于2018年初稱(chen)︰“樓市(shi)市(shi)場格局(ju)2017年發生了特別大的變化︰2017年一(yi)季度,一(yi)線(xian)城市(shi)成交面積(ji)佔(zhan)比為(wei)5.2%,二線(xian)城市(shi)成交佔(zhan)比34.7%,三四nan)叱鞘shi)成交佔(zhan)比為(wei)60.1%。而(er)到了2017年9月份,一(yi)線(xian)城市(shi)成交佔(zhan)比2.4%,二線(xian)城市(shi)下(xia)降到30.9%,三線(xian)城市(shi)卻(que)增加了。“    而(er)數據顯示,單(dan)是2017年上半年,三四nan)唄?shi)成交面積(ji)佔(zhan)全國商(shang)品房成交面積(ji)比例已(yi)上升到75%,較xian)qu)年增加13個百分點(dian)。    所以yuan)幼zong)體(ti)上來看,2017年,弱二線(xian)、三四nan)叱鞘shi)繼(ji)續(xu)輪動式(shi)jiao)險zhang),繼(ji)續(xu)為(wei)全國樓市(shi)“添柴加料”。    回想三四nan)唄?shi)曾經因盲目擴張,樓市(shi)庫存成了一(yi)個大問(wen)題,有(you)些城市(shi)一(yi)度陷入“鬼城”的尷尬境(jing)che)亍R虼耍 015年11月以來,中(zhong)央(yang)就提出了地產去(qu)庫存策略,那麼,這一(yi)波三四nan)叱鞘shi)的樓市(shi)升溫,從(cong)去(qu)庫存效果方面表現如何?    據國家(jia)統(tong)計局(ju)數據,2017年年底(di),全國商(shang)品房待售面積(ji)為(wei)58923萬(wan)平方米,同比下(xia)降15.3%,其中(zhong)住宅待售面積(ji)同比下(xia)降25.1%。在研究院發布(bu)的《2017~2018年度全國房地產市(shi)場報(bao)告》中(zhong),截(jie)至2017年年末,全國商(shang)品房去(qu)化周期接近2012年低位水平。    雖然整(zheng)體(ti)庫存情況有(you)較大緩解,但(dan)是,不同城市(shi)去(qu)庫存情況仍(reng)然區別較大。在業(ye)內看來,當(dang)前三四nan)叱鞘shi)房地產庫存存在區域結構(gou)、產品結構(gou)上xi)姆只 nbsp;   一(yi)些三四nan)叱鞘shi)因過去(qu)盲目開(kai)發,去(qu)庫存壓力仍(reng)然較大。比如據媒體(ti)報(bao)道稱(chen),安徽金寨縣房管局(ju)局(ju)長(chang)郝兵(bing)說,當(dang)地對在縣城購房戶實行(xing)購房補貼,但(dan)全縣商(shang)品房庫存依然高企,還面臨著銷售降速的困難。    而(er)一(yi)些三四nan)叱鞘shi)樓市(shi)從(cong)庫存積(ji)壓變成了房kao)凵險zhang),轉而(er)調(diao)控房kao)邸T016年前後,全國100多(duo)個城市(shi)密集(ji)出台政策去(qu)庫存,包(bao)括購房補貼、稅費減免等多(duo)種zhong)問(wen)健6er)2017年以來,包(bao)括江(jiang)甦zhao)蚪jiang)、浙江(jiang)嘉興(xing)、安徽蕪(wu)湖等三四nan)叱鞘shi),取消了“購房補貼”政策;山東(dong)東(dong)營(ying)、聊城、濰坊、廣西柳州、安徽蕪(wu)湖等城市(shi)則加入限售、限價行(xing)列。    一(yi)些城市(shi)還在2018年春節(jie)前後加緊(jin)調(diao)控。2月11日,海南(nan)xian)鞘shi)發文要求加強商(shang)品房銷售價格備案管理;13日,山東(dong)淄博市(shi)發布(bu)房地產調(diao)控政策,提出部分區域實施限房kao)邸 拮 謾nbsp;   未來,因城施策、精準(zhun)調(diao)控越來越重要。房企在三四nan)摺骯?鍬緣亍nbsp;   三四nan)叻坎shi)場日益升溫,那麼,對于房企來說又?意(yi)味著什麼呢(ne)?是怎(zen)樣影響了它們的布(bu)局(ju)計劃?是否(fu)獲(huo)益更多(duo)呢(ne)?如果獲(huo)益,哪些房企又zhi)瞧渲zhong)的大贏家(jia)?    首(shou)先(xian),從(cong)銷售面積(ji)來看,2017年的nan)勖婊ji)主要是三四nan)叱鞘shi)貢獻的。就地產業(ye)整(zheng)體(ti)情況來說,以北上廣深(shen)為(wei)主的一(yi)線(xian)城市(shi)當(dang)月成交面積(ji)佔(zhan)比自2016年以來持zhong)xu)下(xia)滑(hua),從(cong)5%降至2.2%。二線(xian)城市(shi)銷量也在下(xia)滑(hua),統(tong)計的32個二線(xian)城市(shi)住房銷售面積(ji)比重從(cong)36%降至31%,只有(you)三四nan)叱鞘shi)的nan)勖婊ji)佔(zhan)比reng)誄中(zhong)xu)上升,600個三四nan)叱鞘shi)的nan)勖婊ji)佔(zhan)比que)cong)60%上升至67%的歷史(shi)高位。    其次,從(cong)整(zheng)體(ti)銷售額來看,據地產咨詢公司發布(bu)的2017年中(zhong)國房企銷售報(bao)告,碧桂園、萬(wan)科和(he)恆大位列前三,都在今年突破了5000億(yi)元的nan)鄱睢016年,它們才突破3000億(yi)元,一(yi)年時間每kao)jia)都上漲(zhang)了六成以上。2017年,中(zhong)國地產前十名的nan)鄱羆悠鵠創da)到3.2萬(wan)億(yi)元,較2016年多(duo)賣了1萬(wan)億(yi)元。對于這些業(ye)績,較xian)醵xian)和(he)三四nan)叱鞘shi)貢獻度最(zui)大,而(er)熱點(dian)一(yi)二線(xian)城市(shi)在嚴(yan)厲的政策調(diao)控下(xia)成交規模明顯縮減。據數據,2017年50家(jia)百億(yi)代表企業(ye)布(bu)局(ju)在二線(xian)及三四nan)叱鞘shi)業(ye)績貢獻佔(zhan)比分別為(wei)61.2%和(he)18.2%,較2016年增長(chang)5.4和(he)1個百分點(dian),一(yi)線(xian)城市(shi)則下(xia)降6.3個百分點(dian)。    其中(zhong)又有(you)哪些三四nan)叱鞘shi)最(zui)受青睞(lai)呢(ne)?據監(jian)測,50強房企最(zui)青睞(lai)的三四nan)叱鞘shi)是佛山、無錫、常州、嘉興(xing)、紹興(xing)、惠州、南(nan)通、東(dong)莞(guan)、昆山、煙台、珠海等。    對于具體(ti)房企來說,2017年房企銷售冠軍碧桂園向來在三四nan)叱鞘shi)布(bu)局(ju)廣泛,在此輪zhong)xing)情中(zhong)受益也頗(po)大。據其2017年上半年報(bao)告披露(lu),公司jing) 傻暮賢 鄱罾醋勻南(nan)叱鞘shi),達(da)近2000億(yi)元。公司最(zui)大幾筆shou)》肯酆賢 醋哉蚪jiang)句容、蘭州城關和(he)沈陽于洪。    不過,也有(you)投資shou)嚀岢 晌wen),若(ruo)據數據,三四nan)叱鞘shi)業(ye)績貢獻佔(zhan)50家(jia)百億(yi)企業(ye)業(ye)績18.2%,而(er)二線(xian)城市(shi)業(ye)績貢獻比佔(zhan)到了61.2%,是否(fu)意(yi)味著樓市(shi)掙錢(qian)還是主要靠二線(xian)城市(shi)xin)ne)?這些二線(xian)城市(shi)是否(fu)包(bao)括熱點(dian)二線(xian)城市(shi)?較xian)醵xian)城市(shi)又有(you)哪些?雖然三四nan)唄?shi)活躍,那麼毛利(li)率怎(zen)樣呢(ne)?有(you)業(ye)內人士(shi)稱(chen),從(cong)多(duo)家(jia)規模房企披露(lu)的數據來看,一(yi)二線(xian)城市(shi)項(xiang)目毛利(li)率明顯高于三四nan)叱鞘shi)。而(er)這些問(wen)題值得更加深(shen)入地研究。拿地向三四nan) 閾xie)    除了從(cong)銷售這一(yi)鏈條終端因素考(kao)察,從(cong)拿地方面來看,房企們在三四nan)叱鞘shi)的表現又如何呢(ne)?    據數據,2017年,50家(jia)代表房企招拍掛(gua)拿地金額高達(da)22420.3億(yi)元,同比reng)齔chang)74.4%;拿地面積(ji)37546.7萬(wan)平方米,同比reng)齔chang)81.4%;受結構(gou)調(diao)整(zheng)影響,拿地樓面價均值為(wei)7778.4元/平方米,同比減少19.1%。    從(cong)拿地結構(gou)來看,大型房企的拿地重點(dian)正在向三四nan)叱鞘shi)下(xia)沉,去(qu)年50家(jia)代表房企在三四nan)叱鞘shi)的拿地面積(ji)同比reng)黽45%,樓面價同比reng)齔chang)53.9%。數據顯示,2018年首(shou)月,銷售金額前50房企的新(xin)增土地面積(ji)中(zhong),三四nan)叱鞘shi)佔(zhan)到55%。    且(qie)就拿地耗資來看,各房企仍(reng)然堪稱(chen)大手筆。數據顯示,2017年全年,碧桂園的拿地金額約為(wei)2645億(yi)元,萬(wan)科約為(wei)1844億(yi)元,保利(li)約為(wei)1461億(yi)元,恆大約為(wei)1319億(yi)元,中(zhong)海地產約為(wei)1152億(yi)元。    這5家(jia)房企拿地金額均超千(qian)億(yi)元門檻,合計8421億(yi)元,佔(zhan)統(tong)計樣本50家(jia)代表房企的33.2%。它們同時也均是2017年房企銷售金額的前十強,碧桂園、萬(wan)科、恆大更是TOP3。    如此看來,盡管房企融資渠道收(shou)窄(zhai),資shi)鴣殺駒嚼叢礁擼 詼duo)房企在拿地方面還是相(xiang)當(dang)迅猛。    出現這種情況的原因是什麼呢(ne)?有(you)專(zhuan)家(jia)認為(wei),這跟逆勢po)玫贗戀爻殺窘系(xi)陀you)關。雖然土地儲備的貨值不會(hui)在當(dang)期銷售結算中(zhong)體(ti)現,但(dan)將會(hui)成為(wei)公司未來兩三年甚至更遠(yuan)期的業(ye)績支撐。逆市(shi)xin)玫兀 戀爻殺靖停  偷迷蕉duo),未來勝(sheng)算也許就更大,這也往往是房企彎道超車(che)的決勝(sheng)之道。    不過,房企雖然在“攻城略地”上甚為(wei)火熱,但(dan)拿完地後,具體(ti)施工(gong)、建(jian)造(zao)新(xin)房方面並沒(mei)有(you)太大興(xing)趣。有(you)專(zhuan)家(jia)認為(wei),這是qie)蛭wei)雖然三四nan)唄?shi)一(yi)度火熱,但(dan)在房地產調(diao)控收(shou)緊(jin)和(he)房地產庫存依然高企的背景(jing)下(xia),房地產開(kai)發商(shang)對樓市(shi)依然悲觀,即使2015年以來房地產行(xing)業(ye)量kao)燮 梅科笞式(shi)鶼xiang)對寬裕,且(qie)為(wei)了競爭它們qie)慘﹤ji)續(xu)擴張和(he)拿地,令(ling)房地產拿地和(he)新(xin)開(kai)工(gong)面積(ji)都有(you)上升(若(ruo)1年內未開(kai)工(gong)則需繳(jiao)納(na)20%閑(xian)置費用),但(dan)施工(gong)面積(ji)從(cong)數據來看一(yi)直保持平穩,自2016年9月以來一(yi)直保持在3%左右(2.9%~3.4%)。專(zhuan)家(jia)認為(wei),施工(gong)面積(ji)穩定(ding),拿地和(he)新(xin)開(kai)工(gong)面積(ji)上升,表明房地產企業(ye)只是加快了鏈條上端的投資shi)齲 dan)沒(mei)有(you)更激進地建(jian)造(zao)更多(duo)房子(zi)。房地產企業(ye)基于對未來房地產市(shi)場長(chang)期預期悲觀,想要在三線(xian)銷售不錯的情況下(xia),趕快消化庫存。棚改計劃刺激需求    三四nan)唄?shi)升溫、房企涌入,也許很多(duo)人會(hui)疑惑,三四nan)叱鞘shi)相(xiang)對來說經濟並不發達(da),對外來人口(kou)的吸引力也有(you)限,這一(yi)輪房kao)鄞笳zhang)的趨(qu)勢是如何形成的呢(ne)?這其中(zhong)有(you)一(yi)個非常重要的因素,那就是近幾年政府大力扶持的棚改計劃。    所謂(wei)棚戶區改造(zao)是改na)評 丫用min)居住條件一(yi)個很重要的手段。棚戶區的範圍主要包(bao)括城市(shi)棚戶區、國有(you)工(gong)礦(含煤礦)棚戶區、國有(you)林區棚戶區、國有(you)墾(ken)區危房等四類(lei),很大部分也就是人們常說的城中(zhong)村。    而(er)自2005年首(shou)次提出棚改政策以來,我國的棚改工(gong)程越來越火熱。2005年至2007年從(cong)東(dong)北三省率先(xian)大規模推行(xing)棚改,讓200多(duo)萬(wan)居民(min)全部遷入新(xin)居。2008年至2012年,棚改開(kai)工(gong)1260萬(wan)套。2013~2014年新(xin)開(kai)工(gong)棚改820萬(wan)套    而(er)2015年6月,國務(wu)院提出棚改三年計劃,計劃在2015~2017年棚改新(xin)開(kai)工(gong)1800萬(wan)套。截(jie)至2016年年底(di),我國已(yi)開(kai)工(gong)改造(zao)各類(lei)棚戶區住房3287萬(wan)套,改造(zao)面積(ji)超5000萬(wan)平方米。到了2017年則計劃新(xin)開(kai)工(gong)600萬(wan)套,且(qie)2017年5月,國務(wu)院再次提出棚改三年攻堅計劃,計劃在2018-2020年棚改新(xin)開(kai)工(gong)1500萬(wan)套。2017年年底(di),又提出2018年計劃新(xin)開(kai)工(gong)棚改580萬(wan)套,比reng)?樸佷duo)了80萬(wan)套。那麼棚改政策又zhi)竊zen)樣具體(ti)推動三四nan)叻考(kao)鄣哪ne)?原來在棚改過程tao)校 you)兩個政策非常重要,即PSL和(he)棚改貨幣yi) SL即商(shang)業(ye)銀行(xing)向央(yang)行(xing)抵押優質(zhi)shou)  茸什椿huo)得貸款,再發放(fang)給棚改居民(min)。2016年5月,這筆shi)釹xiang)有(you)6459億(yi)元,而(er)到了2017年12月,已(yi)增至26876億(yi)元。    而(er)棚改貨幣yi) 褪侵肝7扛腦zao)中(zhong)產生了大量的拆遷,需要安置住戶,以前的模式(shi)是拆房還房。而(er)棚改貨幣yi) 倉茫 褪遣鷚yi)套房子(zi),政府直接發錢(qian)給拆遷戶,然後去(qu)城鎮自己買(mai)房。    這兩項(xiang)政策的實施,也意(yi)味著,大量棚改區居民(min)拿到了央(yang)行(xing)間接發放(fang)的資shi)穡 er)大大刺激了當(dang)地的市(shi)場需求,大量庫存房也賣出去(qu)了,實則是三四nan)叱鞘shi)去(qu)庫存的一(yi)項(xiang)重要手段。    棚改貨幣yi) 倉迷誚改甑玫攪舜罅ν乒悖014年所佔(zhan)比例才只有(you)9%,而(er)到了2016年則進一(yi)步躍升至48.5%,2017年這一(yi)比例達(da)到50%,按照(zhao)zhan)隻 018-2020年,貨幣yi) 倉帽壤 da)到60%。    此外,發放(fang)棚改補貼的力度也非常大,有(you)媒體(ti)報(bao)道稱(chen),如溫州2017年中(zhong)提出的棚改補貼政策下(xia),補償金比reng) 刺嶸0%-50%。    而(er)在全國所有(you)棚改區中(zhong),屬(shu)于三四nan)叱鞘shi)的區域就佔(zhan)到87%。這些三四nan)叱鞘shi)中(zhong)xin)玫醬罅坎鵯 鉤?鸕娜耍 晌wei)了房產需求大增的重要推動者。    據相(xiang)關數據,2014~2016年,通過棚改貨幣yi) 倉梅直鶉qu)商(shang)品房庫存3800萬(wan)平方米、1.5億(yi)平方米和(he)2.5億(yi)平方米,分別佔(zhan)當(dang)年商(shang)品房銷售總(zong)面積(ji)的3.2%、12%和(he)16%。2017年棚改貨幣yi) 倉萌qu)庫存超3億(yi)平方米,帶動銷售約21%。    當(dang)2017年棚改貨幣yi) 倉帽壤直鷂wei)50%、60%、70%時,分別去(qu)化庫存2.5億(yi)平方米、3億(yi)平方米和(he)3.5億(yi)平方米,對商(shang)品房銷售面積(ji)分別拉動0.3個百分點(dian)、3.6個百分點(dian)和(he)6.8個百分點(dian)。    不過,棚改貨幣yi) 倉枚韻塾跋旖洗螅 dan)對投資炒房影響較xian) 017年棚改安置房投資shou)嫉dang)年房地產總(zong)投資或不足2.5%,2016年佔(zhan)3.3%。    由此看來,對于投資shou)呃此擔018年自己家(jia)鄉房kao)窞欠fu)會(hui)飛漲(zhang),要看看自己所在省份政府發布(bu)的新(xin)的棚改計劃以及央(yang)行(xing)PSL的增長(chang)量。比如2018年,山東(dong)省棚改計劃最(zui)高,達(da)69.9萬(wan)套。而(er)山東(dong)各市(shi)中(zhong),日zhao)盞吶鋦牧Χ茸zui)大,達(da)86000套。除此之外,新(xin)疆棚改力度也不小。浙江(jiang)省2018年共bu)隻 鋦母腦zao)23.7萬(wan)套,其中(zhong)溫州佔(zhan)比最(zui)高達(da)40%,有(you)92815套。這些城市(shi)的房kao)墼018年會(hui)表現如何?在這些城市(shi)布(bu)局(ju)更多(duo)的房企將表現如何?對其中(zhong)上市(shi)房企股價又有(you)何影響?值得投資shou)吒duo)關注。三四nan)唄?shi)溫lu)饒neng)延you)duo)久?    而(er)除了棚改進程刺激需求以外,還有(you)哪些原因,導致三四nan)唄?shi)升溫、房kao)墼齔chang)呢(ne)?    首(shou)先(xian)是新(xin)增的城鎮人口(kou)要在城市(shi)里(li)安bu)jia)置業(ye),而(er)三四nan)叱鞘shi)所在區域往往城鎮化率還有(you)較大成長(chang)空zhan)洹4cong)數據來看,中(zhong)部地區城鎮化率50%-60%,西部地區城鎮化率30%-50%,仍(reng)有(you)較大成長(chang)空zhan)洹F浯危 cong)人口(kou)流動來看,有(you)些地區人口(kou)開(kai)始回流,且(qie)有(you)很多(duo)在外工(gong)作的人員因大城市(shi)房kao)奐費箍kai)始選擇返鄉置業(ye)。從(cong)人口(kou)流動趨(qu)勢看,中(zhong)西部的安微、廣西、四川人口(kou)已(yi)開(kai)始出現大規模回流。此外,跨市(shi)流動變多(duo),向省內更發達(da)城市(shi)流動趨(qu)勢增長(chang)。據國家(jia)衛計委發布(bu)的《2017中(zhong)國流動人口(kou)發展報(bao)告》,近6年,省內跨市(shi)流動的比例在上升。    再者,是各個城市(shi)隨著投資配(pei)套的落地及人口(kou)的聚集(ji),往往會(hui)進入不同的擴張階段,會(hui)出現中(zhong)xing)那蚯ㄒ粕丁 叩敵Πjian)設(she)。這也吸引了很多(duo)居民(min)住房升級,從(cong)而(er)刺激了房地產市(shi)場。    不過,三四nan)唄?shi)房kao)酆he)火熱度能(neng)延you)duo)久?後續(xu)是否(fu)能(neng)得到更多(duo)支撐?這也是很多(duo)投資shou)叩Pxin)的問(wen)題。據有(you)關專(zhuan)家(jia)計算了城鎮居民(min)購房開(kai)支佔(zhan)其收(shou)支結余的比例,得出截(jie)至2017年上半年,居民(min)的購房負擔率已(yi)達(da)83%,也就是說超過8成的收(shou)支結余用于買(mai)房。當(dang)地房kao)窞頃薊ㄒyi)現還是有(you)所支撐,與當(dang)地居民(min)收(shou)支結余能(neng)否(fu)提升、工(gong)業(ye)盈(ying)利(li)能(neng)力都有(you)很大關系(xi)。此外,棚改政策在2020年之後是否(fu)會(hui)放(fang)緩?棚改資shi)鵡neng)發放(fang)到何wen)保懇彩且(qie)桓鮒檔霉刈 鬧匾 蛩亍/p>

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