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    • 孫宏斌︰房地產不(bu)存在大漲大跌的可能性(xing)
    • 資訊類型︰城市規劃  /  發布時間︰2020-02-11  /  瀏覽︰2031 次(ci)  /  

    “我們是(shi)一個房地產公司,我們的主(zhu)業(ye)是(shi)房地產,如(ru)果(guo)房地產都做不(bu)好(hao),就沒有(you)錢,更別說(shuo)投資其它了(liao)”、“按ci)業(ye)墓蘭疲 康夭Ω檬shi)一個規模可達15萬億的行業(ye),去年(2017年)房地產行業(ye)的規模將(jiang)近13萬億到14萬億之間。”在3月1日晚間“亞布力(li)中國企業(ye)家論壇(tan)che)謔 私炷昊帷鋇謀漳換嵋檣希 rong)創中國(01918.HK)董事(shi)長孫宏斌做了(liao)一場題為“房地產的下半(ban)場,投資美好(hao)生活”的主(zhu)題演講。    在演講中,孫宏斌表示,房地產市場絕對yuan)bu)存在大幅上xian)腔huo)者大幅下跌的可能性(xing)。“按ci)業(ye)墓蘭疲 康夭Ω檬shi)一個規模可達15萬億的行業(ye),去年(2017年)房地產行業(ye)的規模將(jiang)近13萬億到14萬億之間。”孫宏斌說(shuo)︰“大家都在買(mai)房子,都在買(mai)股(gu)票,但是(shi)我想說(shuo),雖然誰(shui)也無法判斷將(jiang)來(lai),但是(shi)房地產這個行業(ye)我感(gan)覺絕對yuan)bu)存在大幅上xian)塹目贍芐xing),也不(bu)存在大幅下降的可能性(xing),它在今(jin)後五年都是(shi)波動的,甚至是(shi)十年里,都是(shi)在波動里面(mian),在波動向上。”    自從孫宏斌入股(gu)樂視之後,在公開場合提(ti)到“美好(hao)生活”的頻率越來(lai)越高。這一次(ci)也不(bu)例(li)外,孫宏斌在談(tan)完房地產之後,接著就是(shi)談(tan)“美好(hao)生活”。    孫宏斌稱(chen),“美好(hao)生活就是(shi)你(ni)的基本(ben)生活需求(qiu)滿足(zu)之後的更高的追(zhui)求(qiu)和(he)享受的東西,下一步就是(shi)文化旅游,還有(you)文化娛樂,以及養(yang)老(lao)、休(xiu)閑xiao) 逃  廡┐ 魘shi)下一步我們要投的,這就是(shi)消費升級。”    樂視和(he)萬達,這兩家公司在2017年與孫宏斌緊(jin)密(mi)的聯系在了(liao)一起。    2017年1月份,孫宏斌攜150億元火速(su)入股(gu)樂視網(wang)、樂視致新(xin)和(he)樂視影業(ye)三(san)家公司。6個月之後,7月10日,萬達商業(ye)和(he)融(rong)創中國雙雙宣布,旗下13個文旅項目按照注冊(ce)資本(ben)的價格(ge)作(zuo)價,加上76家酒店,打包以632億元賣給(gei)了(liao)融(rong)創。這筆交易最終加入了(liao)廣東地產商tan)渙li)地產(02777.HK)。根據協議內容,融(rong)創以438.44億元收購十三(san)個文旅項目的91%股(gu)權,並由交割(ge)後項目承擔現有(you)全部貸款約454億元。而富力(li)地產以199.06億元收購77家ye)鞘芯頻耆 抗gu)權。    孫宏斌在演講中表示,美好(hao)生活投資很難,但前(qian)景(jing)可觀。“美好(hao)生活為什(shi)麼投資很難?難在哪(na)呢?東升大哥現在投的這個醫養(yang)結(jie)合,我也特別看好(hao),為什(shi)麼呢?我們現在做文旅和(he)醫養(yang)的門(men)檻特別高,隨便(bian)一個旅游的項目你(ni)一投就是(shi)100億以上,現在萬達這些項目做完以後,大概會持有(you)2000億的文化旅游的物業(ye),比(bi)re)綣跬虼 牽 詈笪頤淺鐘you)的酒店群(qun)和(he)萬達mall和(he)游樂場再加上秀(xiu)場,加起來(lai)就得100多億,青島都是(shi)200多億,門(men)檻很高。”    孫宏斌在提(ti)到萬達的同時,也沒忘記樂視。“掙錢的行業(ye)是(shi)很少的,你(ni)要投很多錢,有(you)的虧了(liao),有(you)的投出來(lai)了(liao),所(suo)以說(shuo)需要投很多錢。精彩的我還沒有(you)說(shuo)呢,還有(you)樂視。我說(shuo)這個行業(ye)消費升級也好(hao),美好(hao)生活也好(hao),不(bu)是(shi)誰(shui)都能投的,這個東西門(men)檻很高的,但是(shi)如(ru)果(guo)堅持下來(lai),你(ni)的優(you)勢就會非常(chang)明顯(xian)。”以下為孫宏斌演講全文︰    為什(shi)麼叫房地產下半(ban)場?我覺得換成(cheng)哪(na)個行業(ye)都可以,比(bi)re)I的下半(ban)場,AI的下半(ban)場就是(shi)找(zhao)對象,也是(shi)美好(hao)生活的一部分;比(bi)re)緇? wang)的下半(ban)場,也是(shi)投資美好(hao)生活。    這幾年我們也做了(liao)很多投資,投資shi)嘸 shi)什(shi)麼?為什(shi)麼大家都在投科技(ji)創新(xin),投AI?目標就是(shi)消費升級。前(qian)幾年說(shuo)的是(shi)消費升級,自從十九大以後,消費升級就改成(cheng)美好(hao)生活了(liao)。    不(bu)過,我還是(shi)喜bu)斗康夭南擄ban)場,為什(shi)麼呢?第(di)一,因(yin)為我們是(shi)一個房地產公司,我們的主(zhu)業(ye)是(shi)房地產,如(ru)果(guo)房地產都做不(bu)好(hao),就沒有(you)錢,更別說(shuo)投資其它了(liao);第(di)二(er)個,確fei)擔 庖彩shi)一個非常(chang)有(you)意思的行業(ye),這是(shi)一個大家都懂(dong)的行業(ye),所(suo)以我今(jin)天第(di)一點想說(shuo)的是(shi)房地產是(shi)個什(shi)麼東西,第(di)二(er)點想說(shuo)說(shuo)什(shi)麼是(shi)美好(hao)生活,為什(shi)麼說(shuo)現在投資美好(hao)生活,而不(bu)是(shi)去年,而不(bu)是(shi)五年前(qian),而不(bu)是(shi)一開始就投資;第(di)三(san)點,想說(shuo)說(shuo)投資美好(hao)生活有(you)多難,投資美好(hao)生活也不(bu)是(shi)那麼容易。房地產絕對yuan)bu)存在大幅上xian)腔huo)下跌的可能性(xing)    第(di)一點,我想說(shuo)一下房地產。上半(ban)場是(shi)什(shi)麼概念呢?房地產行業(ye),我覺得有(you)三(san)個特點︰第(di)一個特點,就是(shi)它的規模其實特別大,去年房地產的規模已經超(chao)過全球(qiu)的汽(qi)車(che)產業(ye)了(liao),去年全球(qiu)的汽(qi)車(che)產業(ye)是(shi)兩萬億美元,去年房地產的銷售已經超(chao)過全球(qiu)的汽(qi)車(che)行業(ye),因(yin)為中國的汽(qi)車(che)行業(ye)佔全球(qiu)1/3,大概是(shi)四五萬億的銷售,加起來(lai)全世(shi)界(jie)是(shi)兩萬億美元的汽(qi)車(che),房地產業(ye)已經是(shi)超(chao)過了(liao),這是(shi)一個巨大的市場,這是(shi)一個誰(shui)都不(bu)能放的市場。    所(suo)以按ci)業(ye)墓蘭疲 康夭Ω檬shi)一個規模可達15萬億的行業(ye),去年房地產行業(ye)的規模將(jiang)近13萬億到14萬億之間,這是(shi)這個行業(ye)的第(di)一個特點。    第(di)二(er)個特點是(shi)什(shi)麼呢?這個行業(ye)在快速(su)的整合,因(yin)為很多人都覺得房地產行業(ye)沒有(you)護城河,就是(shi)買(mai)地賣房子,很容易。我想說(shuo)的是(shi),這個行業(ye)的護城河其實非常(chang)深。    為什(shi)麼深?我一直說(shuo)這個行業(ye)分成(cheng)兩塊,一塊是(shi)投資,一塊是(shi)蓋房子,投錯了(liao)蓋什(shi)麼房子都虧錢,投對了(liao),你(ni)地買(mai)對了(liao)蓋什(shi)麼房子都掙錢,這是(shi)這個行業(ye)最難的。    今(jin)天在座的很多人都是(shi)做投資的,投資本(ben)來(lai)就很難,房地產行業(ye)更難,為什(shi)麼?因(yin)為你(ni)投下去以後,要過好(hao)幾年才知(zhi)道會怎麼樣。    在座的很多人都裝修(xiu)過房子,我知(zhi)道你(ni)們買(mai)的房子都挺大的,但是(shi)你(ni)想找(zhao)個好(hao)的設計師基本(ben)上很難,因(yin)為全世(shi)界(jie)好(hao)的設計師就那麼多,基本(ben)上都被我們這樣的大公司給(gei)“佔”了(liao),基本(ben)上小(xiao)公司是(shi)沒有(you)機會請到這些好(hao)設計師的。所(suo)以,好(hao)的設計師其實也是(shi)一個護城河。很多朋友找(zhao)我給(gei)他裝修(xiu)房子,他真的想找(zhao)好(hao)的設計師,但是(shi)找(zhao)不(bu)到,因(yin)為你(ni)跟他可能連談(tan)的機會都ji)揮you)。    第(di)二(er)個特點就是(shi)行業(ye)整合更快,小(xiao)公司沒法做了(liao)。我們qiang)吹秸餳改甏蟺墓 駒齔?己芸歟 幸ye)在快速(su)整合,進入前(qian)幾名是(shi)很難的,其實地產行業(ye)是(shi)非常(chang)難整合的行業(ye)。汽(qi)車(che)行業(ye)也挺難整合的,不(bu)同的國家,美國、日本(ben)和(he)德國的na)敲炊嗥放疲 系較衷謖餉錘叩氖諧 加you)xin)屎苣眩 淥男幸ye)更不(bu)容易。    第(di)三(san)個特點,這個行業(ye)政策特別多。我一直說(shuo),我們做企業(ye)要看宏觀,還要看ci) 邸!拔 邸筆shi)我們自己干的活,宏觀就是(shi)這個行業(ye)要往哪(na)去。    其實很多時候(hou)大家看的是(shi)綜觀,比(bi)re)緗jin)天出什(shi)麼政策了(liao),那是(shi)綜觀,綜觀的事(shi)我感(gan)覺可能不(bu)是(shi)最重要的。最重要是(shi)宏觀,是(shi)對這個行業(ye)未來(lai)的判斷,不(bu)對了(liao),你(ni)就調(diao),再往前(qian)做兩年,踫到牆就調(diao),你(ni)把這個事(shi)情看明白(bai),其他的事(shi)就不(bu)太(tai)重要了(liao)。    我們也承認xian)飧魴幸ye)是(shi)一個周期性(xing)的行業(ye),它跟宏觀有(you)關(guan)系,政策每年都在變,但是(shi)這個行業(ye),不(bu)光是(shi)我們,前(qian)幾名的公司每年都是(shi)大幅度的增長,為什(shi)麼?就是(shi)因(yin)為這些政策其實對我們來(lai)說(shuo),你(ni)甭管是(shi)干哪(na)個行業(ye),做什(shi)麼,不(bu)管什(shi)麼政策,任(ren)何一個政策都能夠變成(cheng)你(ni)的一個優(you)勢,你(ni)都能把壞事(shi)變成(cheng)好(hao)事(shi)。這其實是(shi)特別難的事(shi)。    所(suo)以說(shuo)這個行業(ye)三(san)個特點,一個是(shi)規模非常(chang)大,你(ni)要把這個行業(ye)做好(hao)的話(hua),行業(ye)前(qian)十名都在世(shi)界(jie)五百強(qiang)里面(mian),或(huo)者是(shi)前(qian)二(er)十名都能排進世(shi)界(jie)五百強(qiang);第(di)二(er)個特點就是(shi)這個行業(ye)快速(su)整合,第(di)三(san)個是(shi)行業(ye)的政策一直在變,但不(bu)管什(shi)麼政策,都會有(you)好(hao)處,你(ni)要把政策的變化變成(cheng)你(ni)的優(you)勢,這是(shi)行業(ye)的三(san)個特點,也是(shi)指(zhi)導我們做事(shi)的特點。    大家都在買(mai)房子,都在買(mai)股(gu)票,但是(shi)我想說(shuo),雖然誰(shui)也無法判斷將(jiang)來(lai),但是(shi)房地產這個行業(ye)我感(gan)覺絕對yuan)bu)存在大幅上xian)塹目贍芐xing),也不(bu)存在大幅下降的可能性(xing),它在今(jin)後五年都是(shi)波動的,甚至是(shi)十年里,都是(shi)在波動里面(mian),在波動向上。當bi)唬 扛齔鞘卸薊岵bu)太(tai)一樣。    因(yin)為這個行業(ye)這幾年確fei)搗 貢bi)較好(hao),所(suo)以我們自己的現金流也比(bi)較好(hao),這個行業(ye)今(jin)後幾年還會快速(su)地發展,尤其對大公司來(lai)說(shuo),還是(shi)qiang)燜su)整合市場資源,還會快速(su)的增長,這是(shi)我們對這個行業(ye)的第(di)一點判斷。現在是(shi)投資美好(hao)生活的最好(hao)時機    第(di)二(er),我們這幾年一直說(shuo)投資消費升級,消費升級是(shi)個什(shi)麼東西呢?你(ni)有(you)房有(you)車(che),吃飽穿暖之後,你(ni)就tuo) 陝錟兀柯糜偉︿切┤shi)對吧?所(suo)以,美好(hao)生活就是(shi)你(ni)的基本(ben)生活需求(qiu)滿足(zu)之後的更高的追(zhui)求(qiu)和(he)享受的東西,下一步就是(shi)文化旅游,還有(you)文化娛樂,以及養(yang)老(lao)、休(xiu)閑xiao) 逃  廡┐ 魘shi)下一步我們要投的,這就是(shi)消費升級。    什(shi)麼叫美好(hao)生活,美好(hao)生活是(shi)什(shi)麼?我覺得,我不(bu)說(shuo)大家都懂(dong),他們那個你(ni)說(shuo)也不(bu)懂(dong),我這個我不(bu)說(shuo)你(ni)也懂(dong)。    為什(shi)麼現在要投呢?因(yin)為現在的人都有(you)錢了(liao)。其實我自己覺得,中國人開始有(you)財富的概念是(shi)從2008年以後,你(ni)想08年以前(qian)誰(shui)有(you)錢,08年以後,很多企業(ye)有(you)錢了(liao),很多人有(you)錢了(liao),房地產行業(ye)是(shi)從2015、2016年開始變好(hao)的。    中國的財富人群(qun)慢慢多起來(lai)了(liao),尤其是(shi)在座的這些人,還有(you)你(ni)們周圍的員工,你(ni)們到了(liao)這個時候(hou)了(liao)。所(suo)以,按收入或(huo)者財富水平衡量,你(ni)要做位于頂端shuo)0%的人shuo)拿籃hao)生活,這些人都旅游得起,都可以春節(jie)出去,春節(jie)可能是(shi)40%都出去旅游了(liao),你(ni)如(ru)果(guo)投20%的話(hua),什(shi)麼都行xiao)M%的話(hua),我們的房子都買(mai)得起,再漲一倍也都買(mai)得起。    我記得1985年的時候(hou)我ye)諞淮ci)去海南,從北ben)┬苫焦闃菔shi)普通(tong)艙(cang)是(shi)146塊,經濟(ji)艙(cang)是(shi)190塊,飛機從廣州飛到海南,住到南天大旅店,試營業(ye),75塊一晚上,誰(shui)住得起,我那時候(hou)工資是(shi)97塊。你(ni)想想我一個月工資住一晚上,我說(shuo)這個酒店肯定要倒閉的,那天我走(zou)的時候(hou),把拖(tuo)鞋給(gei)帶(dai)上了(liao)。現在過年海南的酒店是(shi)一萬塊錢一間。    我就tuo) shuo),投資美好(hao)生活,到那個時候(hou)了(liao)。什(shi)麼時候(hou)呢?就是(shi)這個時候(hou)。比(bi)re)縊shuo)電影,2008年,中國一年的電影市場只有(you)40多億,現在已經達到五六百億,光一部電影的票房就有(you)好(hao)幾十億,就是(shi)因(yin)為有(you)錢了(liao)。過去說(shuo)買(mai)影碟(die)看,買(mai)一張(zhang)碟(die)是(shi)5塊,去電影院10塊,現在誰(shui)還賣碟(die)啊?為什(shi)麼呢?就是(shi)錢多了(liao)。    那時候(hou)一hua)倏榍 桓讎 hai)出去就是(shi)很高的消費,現在連看電影帶(dai)吃飯洗腳,一千塊錢能搞定可能是(shi)最基本(ben)的消費,這就是(shi)你(ni)有(you)錢了(liao),不(bu)在乎花幾百塊看電影了(liao),看電影是(shi)最便(bian)宜shuo)氖shi)了(liao),電影每年有(you)五六百億的收入了(liao),所(suo)以說(shuo)到時候(hou)了(liao),美好(hao)生活的投資到時候(hou)了(liao)。美好(hao)生活︰he)蹲屎苣眩 qian)景(jing)可觀    最後一點我想說(shuo)一下,美好(hao)生活為什(shi)麼投資很難?為什(shi)麼難?難在哪(na)呢?(陳)東升大哥現在投的這個醫養(yang)結(jie)合,我也特別看好(hao),為什(shi)麼呢?我們現在做文旅和(he)醫養(yang)的門(men)檻特別高,隨便(bian)一個旅游的項目你(ni)一投就是(shi)100億以上,現在萬達這些項目做完以後,大概會持有(you)2千億的文化旅游的物業(ye),比(bi)re)綣跬虼 牽 詈笪頤淺鐘you)的酒店群(qun)和(he)萬達mall和(he)游樂場再加上秀(xiu)場,加起來(lai)就得100多億,青島都是(shi)200多億,門(men)檻很高。    第(di)二(er)個門(men)檻高就是(shi)回(hui)報(bao)率很低,現在的回(hui)報(bao)率可能就是(shi)1%,或(huo)者是(shi)0.5%,或(huo)者是(shi)做平了(liao),因(yin)為我們萬達城現在開業(ye)了(liao)四家,哈爾濱、西雙版納、南昌和(he)合肥(fei),我們今(jin)年的na)勘曄shi)做平,明年可能會掙點錢。    因(yin)為回(hui)報(bao)率很低,因(yin)為投資大,所(suo)以說(shuo)門(men)檻非常(chang)高。但是(shi)這個行業(ye)有(you)什(shi)麼好(hao)處?因(yin)為門(men)檻高,因(yin)為回(hui)報(bao)率低,所(suo)以供(gong)應量就少。你(ni)看高端shuo)奈幕 糜問shi)非常(chang)少的,但隨著需求(qiu)的逐漸(jian)增加,這個東西會越來(lai)越好(hao),你(ni)今(jin)年是(shi)平,明年是(shi)1%,後年是(shi)2%,再過三(san)年,五年,十年,可能就是(shi)20%了(liao)。    商業(ye)地產呢?中國的商業(ye)零售總額是(shi)增長10%,同時商業(ye)面(mian)積(ji)是(shi)增加50%,你(ni)投商業(ye)肯定是(shi)賠錢的,商業(ye)有(you)的na)ni)做好(hao)了(liao)馬(ma)上就可以掙錢,但是(shi)做不(bu)好(hao)就不(bu)行xiao)5 穆鎂突嵩嚼lai)越好(hao),因(yin)為門(men)檻高,包括醫養(yang)結(jie)合要投很多錢,只有(you)保險(xian)公司才能投,這個門(men)檻就非常(chang)高了(liao)。    包括文化娛樂也是(shi)一樣的,文化娛樂也是(shi)一個非常(chang)高的門(men)檻,視頻網(wang)站,BAT一年虧兩百億,視頻網(wang)站一年虧兩百億,中國一年拍800部電影,在電影院放的不(bu)多,所(suo)以說(shuo)掙錢的行業(ye)是(shi)很少的,你(ni)要投很多錢,有(you)的虧了(liao),有(you)的投出來(lai)了(liao),所(suo)以說(shuo)需要投很多錢。精彩的我還沒有(you)說(shuo)呢,還有(you)樂視。    我說(shuo)這個行業(ye)消費升級也好(hao),美好(hao)生活也好(hao),不(bu)是(shi)誰(shui)都能投的,這個東西門(men)檻很高的,但是(shi)如(ru)果(guo)堅持下來(lai),你(ni)的優(you)勢就會非常(chang)明顯(xian)。這是(shi)我想說(shuo)的,那個我就不(bu)說(shuo)了(liao)。

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