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    • 商(shang)品(pin)房銷售管理(li)辦法
    • 資訊類型︰政策法規  /  發(fa)布時間︰2020-02-21  /  瀏(liu)覽︰2202 次  /  

     第一章 總則

      第一條(tiao) 為了規範(fan)商(shang)品(pin)房銷售行為,保障商(shang)品(pin)房交(jiao)易雙方當事人(ren)的合(he)法權益,根據《中(zhong)華人(ren)民共(gong)和國城市(shi)房地產管理(li)法》、《城市(shi)房地產開發(fa)經營管理(li)條(tiao)例》,制定本辦法。

      第二(er)條(tiao) 商(shang)品(pin)房銷售及商(shang)品(pin)房銷售管理(li)應當遵守本辦法。

      第三條(tiao) 商(shang)品(pin)房銷售包括商(shang)品(pin)房現售和商(shang)品(pin)房預售。

      本辦法所稱商(shang)品(pin)房現售,是指(zhi)房地產開發(fa)企業將(jiang)竣工驗(yan)收(shou)合(he)格的商(shang)品(pin)房出(chu)售給(gei)買受(shou)人(ren),並(bing)由買受(shou)人(ren)支付房價款的行為。

      本辦法所稱商(shang)品(pin)房預售,是指(zhi)房地產開發(fa)企業將(jiang)正在建設中(zhong)的商(shang)品(pin)房預先出(chu)售給(gei)買受(shou)人(ren),並(bing)由買受(shou)人(ren)支付定金或者房價款的行為。

      第四條(tiao) 房地產開發(fa)企業可以自行銷售商(shang)品(pin)房,也可以委托房地產中(zhong)介服務機構銷售商(shang)品(pin)房。

      第五條(tiao) 國務院建設行政主管部門(men)負責全國商(shang)品(pin)房的銷售管理(li)工作。

      省(sheng)、自治區(qu)人(ren)民政府建設行政主管部門(men)負責本行政區(qu)域內商(shang)品(pin)房的銷售管理(li)工作。

      直(zhi)轄市(shi)、市(shi)、縣人(ren)民政府建設行政主管部門(men)、房地產行政主管部門(men)(以下統稱pin)康夭 fa)主管部門(men))按照(zhao)職(zhi)責分工,負責本行政區(qu)域內商(shang)品(pin)房的銷售管理(li)工作。

      第二(er)章 銷售條(tiao)件

      第六條(tiao) 商(shang)品(pin)房預售實(shi)行xing)?坌 /span>制度

      商(shang)品(pin)房預售條(tiao)件及商(shang)品(pin)房預售許可證明的辦理(li)程序(xu),按照(zhao)《城市(shi)房地產開發(fa)經營管理(li)條(tiao)例》和《城市(shi)商(shang)品(pin)房預售管理(li)辦法》的有關規定執行。

      第七(qi)條(tiao) 商(shang)品(pin)房現售,應當符(fu)合(he)以下條(tiao)件︰

      (一)現售商(shang)品(pin)房的房地產開發(fa)企業應當具有企業法人(ren)營業執照(zhao)和房地產開發(fa)企業資質證書;

      (二(er))取得土地使用(yong)權證書或者使用(yong)土地的批(pi)準(zhun)文件;

      (三)持有建設工程規劃(hua)許可證和施工許可證;

      (四)已通過竣工驗(yan)收(shou);

      (五)拆(chai)遷安置已經落實(shi);

      (六)供水、供電、供熱(re)、燃ji)qi)、通訊等配套(tao)基礎設施具備交(jiao)付使用(yong)條(tiao)件,其他配套(tao)基礎設施和公共(gong)設施具備交(jiao)付使用(yong)條(tiao)件或者已確fan)ㄊ└?群徒jiao)付日(ri)期;

      (七(qi))物業管理(li)方案已經落實(shi)。

      第八條(tiao) 房地產開發(fa)企業應當在商(shang)品(pin)房現售前將(jiang)房地產開發(fa)項(xiang)目手冊(ce)及符(fu)合(he)商(shang)品(pin)房現售條(tiao)件的有關證明文件報送房地產開發(fa)主管部門(men)備案。

      第九條(tiao) 房地產開發(fa)企業銷售設有抵押權的商(shang)品(pin)房,其抵押權的處理(li)按照(zhao)《中(zhong)華人(ren)民共(gong)和國擔保法》、《城市(shi)房地產抵押管理(li)辦法》的有關規定執行。

      第十條(tiao) 房地產開發(fa)企業不(bu)得在未解除商(shang)品(pin)房買賣(mai)合(he)同前,將(jiang)作為合(he)同標的物的商(shang)品(pin)房再(zai)行銷售給(gei)他人(ren)。

      第十一條(tiao) 房地產開發(fa)企業不(bu)得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商(shang)品(pin)房。

      房地產開發(fa)企業不(bu)得采取售後包租(zu)或者變相售後包租(zu)的方式銷售未竣工商(shang)品(pin)房。

      第十二(er)條(tiao) 商(shang)品(pin)住(zhu)宅按套(tao)銷售,不(bu)得分zhi)畈chai)零銷售。

      第十三條(tiao) 商(shang)品(pin)房銷售時,房地產開發(fa)企業選聘(pin)了物業管理(li)企業的,買受(shou)人(ren)應當在訂立商(shang)品(pin)房買賣(mai)合(he)同時與房地產開發(fa)企業選聘(pin)的物業管理(li)企業訂立有關物業管理(li)的協議。

      第三章 廣告與合(he)同

      第十四條(tiao) 房地產開發(fa)企業、房地產中(zhong)介服務機構發(fa)布商(shang)品(pin)房銷售宣傳廣告,應當執行《中(zhong)華人(ren)民共(gong)和國廣告法》、《房地產廣告發(fa)布暫行規定》等有關規定,廣告內容(rong)必須真實(shi)、合(he)法、科學、準(zhun)確。

      第十五條(tiao) 房地產開發(fa)企業、房地產中(zhong)介服務機構發(fa)布的商(shang)品(pin)房銷售廣告和宣傳資料所明示(shi)的事項(xiang),當事人(ren)應當在商(shang)品(pin)房買賣(mai)合(he)同中(zhong)約定。

      第十六條(tiao) 商(shang)品(pin)房銷售時,房地產開發(fa)企業和買受(shou)人(ren)應當訂立書面(mian)商(shang)品(pin)房買賣(mai)合(he)同。

      商(shang)品(pin)房買賣(mai)合(he)同應當明確以下主要內容(rong)︰

      (一)當事人(ren)名稱或者姓名和住(zhu)所;

      (二(er))商(shang)品(pin)房基本狀況;

      (三)商(shang)品(pin)房的銷售方式;

      (四)商(shang)品(pin)房價款的確fan) 絞郊白薌劭睢 犢罘絞健 犢釷奔

      (五)交(jiao)付使用(yong)條(tiao)件及日(ri)期;

      (六)裝飾、設備標準(zhun)承諾(nuo);

      (七(qi))供水、供電、供熱(re)、燃ji)qi)、通訊、道路、綠化(hua)等配套(tao)基礎設施和公共(gong)設施的交(jiao)付承諾(nuo)和有關權益、責任(ren);

      (八)公共(gong)配套(tao)建築的產權歸屬;

      (九)面(mian)積差(cha)異的處理(li)方式;

      (十)辦理(li)產權登記(ji)有關事宜(yi);

      (十一)解決(jue)爭議的方法;

      (十二(er))違約責任(ren);

      (十三)雙方約定的其他事項(xiang)。

      第十七(qi)條(tiao) 商(shang)品(pin)房銷售價格由當事人(ren)協商(shang)議定,國家另有規定的除外。

      第十八條(tiao) 商(shang)品(pin)房銷售可以按套(tao)(單元)計(ji)價,也可以按套(tao)內建築面(mian)積或者建築面(mian)積計(ji)價。

      商(shang)品(pin)房建築面(mian)積由shang)啄誚ㄖmian)積和分攤的共(gong)有建築面(mian)積組成,套(tao)內建築面(mian)積部分為獨立產權,分攤的共(gong)有建築面(mian)積部分為共(gong)有產權,買受(shou)人(ren)按照(zhao)法律、法規的規定對其享有權利,承擔責任(ren)。

      按套(tao)(單元)計(ji)價或者按套(tao)內建築面(mian)積計(ji)價的,商(shang)品(pin)房買賣(mai)合(he)同中(zhong)應當注明建築面(mian)積和分攤的共(gong)有建築面(mian)積。

      第十九條(tiao) 按套(tao)(單元)計(ji)價的現售房屋,當事人(ren)對現售房屋實(shi)地勘(kan)察後可以在合(he)同中(zhong)直(zhi)接約定總價款。

      按套(tao)(單元)計(ji)價的預售房屋,房地產開發(fa)企業應當在合(he)同中(zhong)附所售房屋的平面(mian)圖。平面(mian)圖應當標明詳細尺(chi)寸,並(bing)約定誤差(cha)範(fan)圍。房屋交(jiao)付時,套(tao)型與設計(ji)圖紙一致,相關尺(chi)寸也在約定的誤差(cha)範(fan)圍內,維持總價款不(bu)變;套(tao)型與設計(ji)圖紙不(bu)一致或者相關尺(chi)寸超出(chu)約定的誤差(cha)範(fan)圍,合(he)同中(zhong)未約定處理(li)方式的,買受(shou)人(ren)可以退房或者與房地產開發(fa)企業重新約定總價款。買受(shou)人(ren)退房的,由房地產開發(fa)企業承擔違約責任(ren)。

      第二(er)十條(tiao) 按套(tao)內建築面(mian)積或者建築面(mian)積計(ji)價的,當事人(ren)應當在合(he)同中(zhong)載明合(he)同約定面(mian)積與產權登記(ji)面(mian)積發(fa)生誤差(cha)的處理(li)方式。

      合(he)同未作約定的,接以下原則處理(li)︰

      (一)面(mian)積誤差(cha)比絕(jue)對值在3%以內(含3%)的,據實(shi)結算房價款;

      (二(er))面(mian)積誤差(cha)比絕(jue)對值超出(chu)3%時,買受(shou)人(ren)有權退房。買受(shou)人(ren)退房的,房地產開發(fa)企業應當在買受(shou)人(ren)提出(chu)退房之日(ri)起30日(ri)內將(jiang)買受(shou)人(ren)已付房價款退還給(gei)買受(shou)人(ren),同時支付已付房價款利息(xi)。買受(shou)人(ren)不(bu)退房的,產權登記(ji)面(mian)積大于合(he)同約定面(mian)積時,面(mian)積誤差(cha)比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受(shou)人(ren)補足(zu);超出(chu)3%部分的房價款由房地產開發(fa)企業承擔,產權歸買受(shou)人(ren)。產權登記(ji)面(mian)積小于合(he)同約定面(mian)積時,面(mian)積誤差(cha)比絕(jue)對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發(fa)企業返還買受(shou)人(ren);絕(jue)對值超出(chu)3%部分的房價款由房地產開發(fa)企業雙倍返還買受(shou)人(ren)。

      產權登記(ji)面(mian)積-合(he)同約定面(mian)積

      面(mian)積誤差(cha)比=—————————————×100%

      合(he)同約定面(mian)積

      因本辦法第二(er)十四條(tiao)規定的規劃(hua)設計(ji)變更造成面(mian)積差(cha)異,當事人(ren)不(bu)解除合(he)同的,應當簽署(shu)補充協議。

      第二(er)十一條(tiao) 按建築面(mian)積計(ji)價的,當事人(ren)應當在合(he)同中(zhong)約定套(tao)內建築面(mian)積和分攤的共(gong)有建築面(mian)積,並(bing)約定建築面(mian)積不(bu)變而套(tao)內建築面(mian)積發(fa)生誤差(cha)以及建築面(mian)積與套(tao)內建築面(mian)積均(jun)發(fa)生誤差(cha)時的處理(li)方式。

      第二(er)十二(er)條(tiao) 不(bu)符(fu)合(he)商(shang)品(pin)房銷售條(tiao)件的,房地產開發(fa)企業不(bu)得銷售商(shang)品(pin)房,不(bu)得向買受(shou)人(ren)收(shou)取任(ren)何預訂款性(xing)質費(fei)用(yong)。

      符(fu)合(he)商(shang)品(pin)房銷售條(tiao)件的,房地產開發(fa)企業在訂立商(shang)品(pin)房買賣(mai)合(he)同之前向買受(shou)人(ren)收(shou)取預訂款性(xing)質費(fei)用(yong)的,訂立商(shang)品(pin)房買賣(mai)合(he)同時,所收(shou)費(fei)用(yong)應當抵作房價款;當事人(ren)未能訂立商(shang)品(pin)房買賣(mai)合(he)同的,房地產開發(fa)企業應當向買受(shou)人(ren)返還所收(shou)費(fei)用(yong);當事人(ren)之間另有xing)級 模 悠湓級 /span>

      第二(er)十三條(tiao) 房地產開發(fa)企業應當在訂立商(shang)品(pin)房買賣(mai)合(he)同之前向買受(shou)人(ren)明示(shi)《商(shang)品(pin)房銷售管理(li)辦法》和《商(shang)品(pin)房買賣(mai)合(he)同示(shi)範(fan)文本》;預售商(shang)品(pin)房的,還必須明示(shi)《城市(shi)商(shang)品(pin)房預售管理(li)辦法》。

      第二(er)十四條(tiao) 房地產開發(fa)企業應當按照(zhao)批(pi)準(zhun)的規劃(hua)、設計(ji)建設商(shang)品(pin)房。商(shang)品(pin)房銷售後,房地產開發(fa)企業不(bu)得擅自變更規劃(hua)、設計(ji)。

      經規劃(hua)部門(men)批(pi)準(zhun)的規劃(hua)變更、設計(ji)單位同意的設計(ji)變更導致商(shang)品(pin)房的結構型式、戶型、空間尺(chi)寸、朝(chao)向變化(hua),以及出(chu)現合(he)同當事人(ren)約定的其他影(ying)響商(shang)品(pin)房質量(liang)或者使用(yong)功能情形的,房地產開發(fa)企業應當在變更確立之日(ri)起10日(ri)內,書面(mian)通知(zhi)買受(shou)人(ren)。

      買受(shou)人(ren)有權在通知(zhi)到達之日(ri)起15日(ri)內做出(chu)是否退房的書面(mian)答復。買受(shou)人(ren)在通知(zhi)到達之日(ri)起15日(ri)內未作書面(mian)答復的,視同接受(shou)規劃(hua)、設計(ji)變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發(fa)企業未在規定時限內通知(zhi)買受(shou)人(ren)的,買受(shou)人(ren)有權退房;買受(shou)人(ren)退房的,由房地產開發(fa)企業承擔違約責任(ren)。

      第四章 銷售代理(li)

      第二(er)十五條(tiao) 房地產開發(fa)企業委托中(zhong)介服務機構銷售商(shang)品(pin)房的,受(shou)托機構應當是依法設立並(bing)取得工商(shang)營業執照(zhao)的房地產中(zhong)介服務機構。

      房地產開發(fa)企業應當與受(shou)托房地產中(zhong)介服務機構訂立書面(mian)委托合(he)同,委托合(he)同應當載明委托期限、委托權限以及委托人(ren)和被委托人(ren)的權利、義務。

      第二(er)十六條(tiao) 受(shou)托房地產中(zhong)介服務機構銷售商(shang)品(pin)房時,應當向買受(shou)人(ren)出(chu)示(shi)商(shang)品(pin)房的有關證明文件和商(shang)品(pin)房銷售委托書。

      第二(er)十七(qi)條(tiao) 受(shou)托房地產中(zhong)介服務機構銷售商(shang)品(pin)房時,應當如(ru)實(shi)向買受(shou)人(ren)介紹所代理(li)銷售商(shang)品(pin)房的有關情況。

      受(shou)托房地產中(zhong)介服務機構gong)壞麼li)銷售不(bu)符(fu)合(he)銷售條(tiao)件的商(shang)品(pin)房。

      第二(er)十八條(tiao) 受(shou)托房地產中(zhong)介服務機構在代理(li)銷售商(shang)品(pin)房時不(bu)得收(shou)取佣(yong)金以外的其他費(fei)用(yong)。

      第二(er)十九條(tiao) 商(shang)品(pin)房銷售人(ren)員應當經過專業培(pei)訓,方可從事商(shang)品(pin)房銷售業務。

      第五章 交(jiao)付

      第三十條(tiao) 房地產開發(fa)企業應當按照(zhao)合(he)同約定,將(jiang)符(fu)合(he)交(jiao)付使用(yong)條(tiao)件的商(shang)品(pin)房按期交(jiao)付給(gei)買受(shou)人(ren)。未能按期交(jiao)付的,房地產開發(fa)企業應當承擔違約責任(ren)。

      因不(bu)可抗力或者當事人(ren)在合(he)同中(zhong)約定的其他原因,需延期交(jiao)付的,房地產開發(fa)企業應當及時告知(zhi)買受(shou)人(ren)。

      第三十一條(tiao) 房地產開發(fa)企業銷售商(shang)品(pin)房時設置樣板房的,應當說明實(shi)際交(jiao)付的商(shang)品(pin)房質量(liang)、設備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實(shi)際交(jiao)付的商(shang)品(pin)房應當與樣板房一致。

      第三十二(er)條(tiao) 銷售商(shang)品(pin)住(zhu)宅時,房地產開發(fa)企業應當根據《商(shang)品(pin)住(zhu)宅實(shi)行質量(liang)kan)V?楹妥zhu)宅使用(yong)說明書制度的規定》(以下簡(jian)稱《規定》),向買受(shou)人(ren)提供《住(zhu)宅質量(liang)kan)V?欏貳 蹲zhu)宅使用(yong)說明書》。

      第三十三條(tiao) 房地產開發(fa)企業應當對所售商(shang)品(pin)房承擔質量(liang)kan)P拊鶉ren)。當事人(ren)應當在合(he)同中(zhong)就保修範(fan)圍、保修期限、保修責任(ren)等內容(rong)做出(chu)約定。保修期從交(jiao)付之日(ri)起計(ji)算。

      商(shang)品(pin)住(zhu)宅的保修期限不(bu)得低于建設工程承包單位向建設單位出(chu)具的質量(liang)kan)P奘樵級 P奩詰拇cun)續期;存(cun)續期少于《規定》中(zhong)確fan) 淖畹捅P奩諳薜模 P奩誆bu)得低于《規定》中(zhong)確fan) 淖畹捅P奩諳蕖/span>

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